오피스텔 임대사업자, 일임사/주임사/무등록 비교

 

 어쩌다보니 오피스텔을 2채 매수하게 되었네요. 첫 번째 오피스텔의 매수는 이전에도 포스팅했지만, 직접 주거하려는 목적으로 매수했기에 임대사업자에 대한 고민이 전혀 없었습니다. 하지만, 두 번째로 매수하게 된 오피스텔의 경우 분양을 통해 계약하면서 분양 사무소 직원의 추천으로 일반임대사업자로 등록을 진행했었습니다.

 

 직원이 일임사 등록을 추천했던 이유는 계약일로부터 20일 이내로 신청을 해야 일임사 등록이 가능했고, 일임사의 경우 건물분에 대한 부가세 10% 환급을 받을 수 있었는데 이 금액이 X천만원 단위로 꽤 큰 돈이기에 받을 수 있는 혜택은 미리 받아놓으라는 취지였습니다. 또, 일임사는 오피스텔 준공 이후에 폐업 할 수 있기에 일단 일반임대사업자를 등록해서 부가세 환급을 받으면서 건물이 지어지는 동안 고민의 시간을 가져보라는 이유였습니다.

 

 그리하여 저희 부부는 일임사로 우선 등록을 해두고 건물이 지어지는 동안 일임사, 주임사, 무등록 3가지를 두고 고민을 했고, 결론은 일임사를 폐업하고 무등록 임대사업자로 두 번째 오피스텔의 등기를 진행했습니다.  

 

오피스텔 매수 시 임대사업자를 내야하나요?

 

임대사업자를 내지 않아도 됩니다!

본인의 상황에 따라 일임사/주임사/무등록을 선택하시면 되시고, 각각의 차이점은 아래 자세히 포스팅해두었으니 참고하시어 선택하시는데 도움이 되시길 바랍니다.

 

저의 경우 분양 당시 미리 등록했던 일임사를 폐업하고 무등록 임대사업자로 경로를 정했는데요! 이유는 제가 매수한 오피스텔의 경우 주변에 관공서와 오피스가 많은 지역인지라 주거를 목적으로 한 직장인 수요가 많았고, 이 경우 전입 신고가 불가능한 일반임대사업자의 집보다는 전입 신고가 가능한 집이 빠르게 임대를 맞출 수 있기 때문입니다.

 

 그럼 왜 주임사로는 진행하지 않았는지 궁금하실 수 있는데요, 저는 장기 투자를 목적으로 오피스텔을 매수한 것이 아니기에 10년이라는 기간동안 이 오피스텔을 보유할 계획이 없었어요. 물론, 10년을 채우지 않아도 주임사인 매수자를 찾아서 매매를 할 수는 있지만 쉽지는 않을 것이라는 판단에 임대사업자를 내지 않기로 했답니다. 

 

※ 현재 우리나라 정부에서 주임사에게 주는 혜택이 거의 없다보니 임대사업자의 70%가 일임사라고 합니다.

 

실제로 저는 첫 세입자를 입주장에서 한달도 안되어 월세 임대를 빠르게 맞췄고, 두 번째 세입자의 경우도 부동산에 물건을 내놓자마자 1시간도 안되어 전세 계약이 진행됐습니다. 물론 시기나 운이 좋았던 것도 있었겠지만, 그 운이 제게로 온 이유는 전입 신고가 가능한 물건이였기 때문이죠.

 

따라서 오피스텔은 임대사업자 등록이 필수가 아니고, 본인의 환경과 오피스텔 주변의 수요 분석을 통해 어떤것이 더 나은 선택인지 고민하셔서 결정하시면 됩니다. 

 

 

일임사 vs 주임사 vs 무등록 차이점은?

 

구분	일임사(일반임대사업자)	주임사(주택임대사업자)	무등록(사업자 x)
임대 목적	업무용	주거용	주거용
사업자 등록시기	계약일 기준 20일 이내	준공일/취득일 기준 2개월 이내	미등록
임대 의무기간	10년 - 포괄 양도/수 조건으로 승계 계약 가능 - 매도/주거용으로 전환 시 부가세 환급금전액 환수	10년 - 포괄 양도/수 조건으로 승계 계약 가능	없음
취득세	취득가액의 4.6%	취득가액의 4.6% - 60㎡이하는 취득세 감면 (취득세 200만원 이하: 면제 / 초과: 85% 감면)	취득가액의 4.6%
전입신고	불가능	가능 (임대료 증액 상한선 5% 이내)	가능
주택수	미포함	포함(공시지가 1억 미만 시 미포함)	포함
부가세 환급	건물분의 10% 환급	x	x

 

일임사나 주임사의 경우 10년이라는 임대 의무 기간이 있어서 장기 투자가 목적이 아니시라면, 충분한 고민을 통해 결정하시는 것을 추천드립니다!

 

※ 일임사주임사의 임대 의무 기간에서 포괄 양도, 양수 조건으로 승계 계약이 가능하다는 것은 향후 오피스텔 매매 시 일임사는 일임사끼리, 주임사는 주임사끼리 거래가 가능하다는 뜻 입니다.